Blogia
JURÍDICA JOSE ESMERAL_ABOGADO PROCESAL - ASISTENCIA JURÍDICA PREPAGADA -

EFICACIA DE LA VENTA CON PACTO DE RETROVENTA

EFICACIA DE LA VENTA CON PACTO DE RETROVENTA

 

Apreciados ciberlectores.

En efecto, para que el pacto de retroventa tenga eficacia es menester, a tono con las voces del artículo 1939 del Código Civil, que él se consigne en el mismo contrato para que pueda ser verdaderamente calificado como reserva de la facultad de retraer. Si el pacto se acuerda con posterioridad a la celebración del contrato, así se haga constar en documento privado o en escritura pública, él no comportará el pacto de retroventa que regula el Código Civil en los artículos 1939 y siguientes, que es pacto accesorio y simultáneo de la compraventa y no independiente de la misma o posterior a ella.

Sin embargo, es claro que en virtud del principio de la autonomía de la voluntad y desde que con ello no se busque el estancamiento de la riqueza o la inmovilidad prohibida de la propiedad, nada se opone a que, por convenio posterior entre el vendedor y el comprador que ha adquirido sin limitaciones el derecho de propiedad, se ajuste convención por la cual el comprador se obligue a transferir nuevamente a su primitivo vendedor el objeto que había sido materia del contrato inicial de compraventa. Pero en tal caso, cuando el vendedor vuelva a ser propietario del bien, lo será en virtud de la transferencia de dominio que le haga el comprador y no a consecuencia de haber recobrado la propiedad por haberse cumplido la condición potestativa que implicaría el uso de la facultad de recobro de la cosa vendida, en este último caso no se operaría una nueva venta, sino que, por resolver la primitiva, el dominio volvería a quedar radicado en cabeza de quien inicialmente fue vendedor.

El pacto de retroventa que siempre ha de estipularse como accesorio del contrato de compraventa y no como algo independiente de éste, consiste en una verdadera condición resolutoria expresa que se cumple cuando el vendedor ejerce la facultad que reserva de recobrar lo vendido reembolsando su precio o la cantidad que se haya determinado. Por tanto si hecho oportunamente el reembolso acordado, se cumple la condición prevista para que la compraventa se resuelva, este contrato queda resuelto por ministerio dela Ley y las cosas deben volver a su estado anterior, pues quedan borradas las modificaciones que se habían operado en virtud del contrato resuelto.

Despréndase claramente de lo anterior que para que el vendedor que ha reembolsado la suma estipulada, torne a ser dueño del inmueble vendido, no se requiere de nueva escritura pública por a que el comprador declare que le transfiere el dominio, sino que por virtud de extinguirse el primitivo contrato, en virtud del efecto propio de la resolución de la compraventa, el vendedor recobra su calidad de propietario. Como ha dicho la Corte “no hay pues, nueva venta hecha por el comprador al vendedor. En vez de nacer un contrato se ha extinguido otro por el evento de la condición resolutoria.”

Y no basta que la reserva de la facultad haya sido hecha en el contrato mismo. Menester es también para la efectividad del pacto de retroventa, que el vendedor ejercite su facultad de recobro dentro del término máximo de cuatro años contados a partir de la celebración de la compraventa, pues si deja vencer este lapso máximo o el particular que haya ajustado con el comprador, caducará su derecho de recobro, desde luego que la Ley, enemiga de la inmovilización de la propiedad, ha fijado ese término máximo para el ejercicio de la acción del pacto de retroventa (art. 1943 del C.C.)

Como antes se dijo, nada se opone a que independientemente del contrato de venta, las partes acuerden que, en determinadas circunstancias, el comprador torne a devolver al vendedor el dominio objeto de anterior compraventa. Y ni siquiera nada impide que se celebre entre ellos contrato de promesas de compraventa en que el comprador, con el lleno de los requisitos exigidos por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, se comprometa a vender al vendedor lo que había sido materia de compraventa anterior, celebrada por ellos mismos.

De tal manera pues, que este tipo de contratos son de los más letales que existe en materia de bienes, puesto que es la forma más rapida de perderlos si no se cumple con la condición resolutoia de retroventa. Así que pilas, cuando tenga pensado celebrarlo, y aún más si ya lo celebraron.

¿Y esta publicidad? Puedes eliminarla si quieres
¿Y esta publicidad? Puedes eliminarla si quieres

4 comentarios

Celso Luqueta mesa -

En el certificado de libertad aparece un pacto de retro venta desde 1996 que no fue cancelado pero se hicieron varias compraventa después de esa fecha yo compre el lote en el 2010 la notaria no objeto el certificado pero hoy estoy vendiendo mi propiedad y la notaria me rechaza el certificado por el pacto de compraventa que no se ha cancelado las personas que firmaron no aparecen que debo hacer para levantar este pacto

Juan Carlos -

Dr. Esmeral, gracias por su oportuna respuesta.
En el mismo tema de la compraventa con pacto de retroventa, si el vendedor cumple con la condición, para que vuelva el bien a su poder, debe realizar una resciliación del contrato o simplemente con la cancelación del pacto, las cosas deben volver a su estado anterior.

Reitero mis agradecimientos por su colaboración.

Juan Carlos Astudillo -

Apreciado Juan Carlos. En relación a su pregunta me permito informarle que hay abundante jurisprudencia sobre el tema, entre ellas SENTENCIA 095-S
Julio 6 de 2000, SENTENCIA 113
Julio 19 de 2000, SENTENCIA 153
Septiembre 4 de 2000; y muchas más, pero basta con la definición que trae el Código Civil en su artículo 1.544 sobre el CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA. Así las cosas, cuando en un contrato de venta con pacto de retroventa, el vendedor cumple la condición de devolver al comprador la cantidad estipulada (incluyendo el pago de los intereses disfrazados mediante contrato de arrendamiento), es deber del comprador devolver al vendedor la cosa vendida y no se requerirá de otra escritura de compraventa, puesto que no se está creando otro acto jurídico, sino la extinción del primero que dio origen a la venta.
Espero haber satisfecho vuestra inquietud.

juan carlos -

Dr. Esmeral, buen día. En cuanto a que cuando se ha estipulado la compraventa con pacto de retroventa y se ha cumplido por parte del vendedor, no es necesario una venta, sino que se da una resolución del contrato, usted me puede hacer el favor, si es posible, decirme el numero o fecha de la sentencia de la corte que lo expresa. Gracias.
¿Y esta publicidad? Puedes eliminarla si quieres