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JURÍDICA JOSE ESMERAL_ABOGADO PROCESAL - ASISTENCIA JURÍDICA PREPAGADA -

DERECHO PROCESAL CIVIL

MUCHO CUIDADO CON LA VENTA CON PACTO RETROVENTA

MUCHO CUIDADO CON LA VENTA CON PACTO RETROVENTA

Realmente considero que en Colombia muchísimas personas, sobre todo aquellas de un bajo nivel académico, no saben lo que en realidad significa un Contrato de Venta con Pacto de Retroventa. No se trata solamente de solventar momentánea y rápidamente un apuro económico. Hay que ponderar cuidadosamente cuál es la mejor salida a ese problema económico, pues, puede sobrevenir más adelante una pérdida irremediable del bien enajenado.

Este contrato es una institución de derecho privado, un acto jurídico bilateral, creador de obligaciones, sobre todo para el vendedor. Este contrato es un arma de doble filo, en la cual el vendedor a cambio del préstamo que le hicieron, tiene la precipua importancia de hacer uso de la retroventa en el término estipulado, y devolver el dinero, con sus respectivos intereses los cuales son disfrazados mediante la modalidad de canon de arrendamiento, dado que el vendedor queda habitando el inmueble en calidad de inquilino, so pena de perder definitivamente el bien. De ahí la importancia de asesorarse primero antes de realizar este contrato, y de conocer el tipo de contrato que se va a realizar, los efectos que produce y el tipo de responsabilidad la cual debe asumida por los contratantes. Muchas personas confunde este contrato con el de HIPOTECA, y son realmente diferentísimos.

Si bien es cierto que la venta con pacto de retroventa, es una forma de adquirir el dinero necesitado, no menos es cierto, que es también la forma de perder los bienes objeto del contrato, y casi siempre por una cantidad que en un muchos de los casos no alcanza a cubrir ni la mitad del valor real o comercial del inmueble, por eso cuando no se mira verdaderamente el alcance de este contrato, se atenta contra el patrimonio de la familia.

José Esmeral Rojas

Abogado Procesalista

 

Para consultas dirígete al correo joseesmeralrojas@gmail.com

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BENEFICIO DE DESCUENTO DEL 50% POR PAGO OPORTUNO DE MULTAS DE TRÁNSITO.

BENEFICIO DE DESCUENTO DEL 50% POR PAGO OPORTUNO DE MULTAS DE TRÁNSITO.

El Representante Legal de una Empresa de Transportes de la ciudad de Medellín, nos escribe para formularnos la siguiente inquietud: "La Superinetendencia de Puertos y Transportes nos sancionó con una multa de $1.236.000 por exceso en el peso de la carga de uno de nuestros camiones, y después de hacer las averiguaciones del caso establecimos que efectivamente era así, por ello cuando nos enteramos del auto de mandamiento de pago, hicimos efectivo dentro del término del traslado del mismo, lo establecido en el Parágrafo del artículo 26 del Decreto 176 de 2001, es decir, un descuento del 50% sobre el valor de la multa impuesta, y de esta manera quedar a paz y salvo conla sanción. sin embargo, la mentada entidad nuevamente nos envía cuenta de cobro, pues según ella nosotros no nos beneficiamos de ese descuento. ¿TIENE RAZÓN LA SUPERTRANSPORTE?"

A LO ANTERIOR NOS PERMITIMOS RESPONDERLE:

EL ARTÍCULO 26 DEL DECRETO 176 DE 2001 EN SU PARÁGRAFO ESTABLECE: "PARÁGRAFO.- El pago de la multa dentro de los tres días siguientes a la imposición del comparendo o dentro del término del traslado, dará derecho a rebajarla en un cincuenta (50%) por ciento. En este evento se entenderá que el inculpado acepta la responsabilidad." ELLO SIGNIFICA, VERBIGRACIA, EL DÍA 5 DE ABRIL DE 2010 LE IMPUSIERON LA MULTA POR EXCESO DE PESO, ENTONCES EL PLAZO PARA GOZAR DEL BENEFICIO DEL CITADO PARÁGRAFO, ES HASTA EL TERCER DÍA HÁBIL, OSEA HASTA EL 08 DE ABRIL DE 2010, Ó DENTRO DEL TÉRMINO DEL TRASLADO, ESTE TRASLADO SE REFIERE AL QUE SE LE DA AL ENCARTADO DURANTE LA APERTURA DE LA INVESTIGACIÓN, QUE PUEDE VARIAR DEPENDIENDO DE LA FECHA EN QUE SEA NOTIFICADO DEL MISMO, PERO A PARTIR DEL DÍA SIGUIENTE DE LA NOTIFICACIÓN DISPONE DE 10 DÍAS HÁBILES PARA QUE RESPONDA POR LOS CARGOS ALLÍ FORMULADOS.

PERO TRATANDO DE ENTENDER EL CASO EN PARTICULAR, OBSERVAMOS QUE EL REPRESENTANTE LEGAL DE LA EMPRESA, MANIFIESTA QUE CUANDO SE ENTERARON EL AUTO DE MANDAMIENTO DE PAGO, HICIERON EFECTIVO DENTRO DEL TÉRMINO DEL TRASLADO DE ÉSTE, LA SANCIÓN IMPUESTA, CANCELANDO LA MITAD DE LA MULTA IMPUESTA, TENIENDO COMO SUSTENTO EL PARÁGRAFO ANTES CITADO, A LO CUAL ME PERMITO INFORMARLE QUE PARA ESTA INSTANCIA EFECTIVAMENTE NO GOZAN DEL BENEFICIO DEL 50% PORQUE YA LA ETAPA DE INVESTIGACIÓN FUE AGOTADA, Y CON ELLA DICHO BENEFICIO, DADO QUE LA NORMA ES CLARA AL ESTABLECER QUE DURANTE EL PERÍODO DE INVESTIGACIÓN ES QUE LE ESTÁ PERMITIDO AL INFRACTOR BENEFICIARSE DEL DESCUENTO POR CANCELAR DENTRO DE LA MISMA Y DAR POR TERMINADO EL PROCESO, PUES VENCIDO ÉSTE, YA NO OPERA EL DESCUENTO Y EN CONSECUENCIA TENDRÍA QUE CANCELAR LA TOTALIDAD DE LA MULTA IMPUESTA. ASÍ LAS COSAS, NO DEBE ENTENDERSE EL TIEMPO QUE SE DA EN EL AUTO DEMANDAMIENTO DE PAGO QUE ES DE 5 DÍAS, PARA QUE PROPONGA LOS RECURSOS DE LEY O CANCELE L AOBLIGACIÓN, COMO EL "TRASLADO" DEL AUTO DE APERTURA DE INVESTIGACIÓN, PUES SON TOTALMENTE DISTINTOS.

EN ESTE ORDEN DE IDEAS, ES CLARO QUE LA SUPERINTENDENCIA DE PUERTOS Y TRANSPORTE, TIENE LA RAZÓN AL MANIFESTARLE QUE SU EMPRESA NO GOZA DEL MULTICITADO DESCUENTO, Y EN CONSECUENCIA, al valor consignado por el deudor, se le deberá aplicación a lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 1066 de 2006, que modifica el artículo 804 del E.T. de la siguiente manera:

“Artículo 804. Prelación en la imputación del pago. A partir del 1° de enero del 2006, los pagos que por cualquier concepto hagan los contribuyentes, responsables, agentes de retención o usuarios aduaneros en relación con deudas vencidas a su cargo, deberán imputarse al período e impuesto que estos indiquen, en las mismas proporciones con que participan las sanciones actualizadas, intereses, anticipos, impuestos y retenciones, dentro de la obligación total al momento del pago. (Modificado por la Ley 1066 de 2006, art. 6)
Cuando el contribuyente, responsable o agente de retención impute el pago en forma diferente a la establecida en el inciso anterior, la Administración lo reimputará en el orden señalado sin que se requiera de acto administrativo previo. (Modificado Ley 223/95, art. 139)”

EN CONCLUSIÓN, LO CANCELADO POR USTEDES SE TOMARÁ COMO UN ABONO A LA DEUDA.

ESPERAMOS DE ESTA FORMA HABER SATISFECHO VUESTRA INQUIETUD, Y CUALQUIER OTRA ESTAREMOS PRESTO A ATENDERLA DE MANERA PROFESIONAL. POR ELLO VALGA LA OPORTUNIDAD PARA OFRECERLES NUESTROS SERVICIOS DE ASESORÍA LEGAL DE UNA MANERA EFICIENTE Y EFICAZ. CONTÁCTENOS A TRAVÉS DE ESTA PÁGINA WEB, EN EL CORREO joseesmeralrojas@gmail.com

ES OBLIGATORIA LA SEGURIDAD SOCIAL PARA TRABAJADORES INDEPENDIENTES?

ES OBLIGATORIA LA SEGURIDAD SOCIAL PARA TRABAJADORES INDEPENDIENTES?

Nuestro ciberlector Rubén Darío Mejía Restrepo, nos escribe desde Ciénaga (Magdalena) para preguntarnos sobre "si existe obligatoriedad en el pago de seguridad social (Salud, Pensión y ARP) de los trabajadores independientes y/o contratistas independientes", a lo cual gustosamente me permito responderle en los siguientes términos:

CONTRATISTAS Y/O TRABAJADORES INDEPENDIENTES DEBEN COTIZAR A LA SEGURIDAD SOCIAL, SIN IMPORTAR LA DURACIÓN DE SU CONTRATO.

Con frecuencia las empresas reciben peticiones de sus contratistas independientes, de no exigirles afiliación al Sistema de Seguridad Social en Salud y Pensiones. El sustento que presentan los contratistas para hacer esta solicitud a sus entidades contratantes, se encuentra contenido en el artículo 23 del Decreto 1703 de 2002, que dispone:

“…en los contratos en donde esté involucrada la ejecución de un servicio por una persona natural en favor de una persona natural o jurídica de derecho público o privado, tales como contratos de obra, de arrendamiento de servicios, de prestación de servicios, consultoría, asesoría y cuya duración sea superior a tres (3) meses, la parte contratante deberá verificar la afiliación y pago de aportes al Sistema General de Seguridad Social en Salud…”

Algunas entidades contratantes, acceden a la petición de sus contratistas, dando aplicación a la norma anotada.

No obstante lo anterior, con base en lo dispuesto por la Ley 797 de 2003 y el Decreto 510 del mismo año, los contratistas independientes deben cotizar a los Sistemas de Salud y Pensiones, sobre sus ingresos efectivamente percibidos, independientemente de la duración total de su contrato.

Igualmente, y de conformidad con la Circular Conjunta proferida por los Ministerios de Hacienda y Protección Social, las entidades contratantes públicas y privadas, deben verificar que sus contratistas estén afiliados al Sistema de Seguridad Social Integral.

En relación con la obligación de los contratistas independientes, de afiliarse a los sistemas de salud y pensiones, se pronunció el Ministerio de Protección Social, mediante Concepto 26164 del 27 de diciembre de 2004, al considerar:

“…En materia de cotizaciones en salud, debe señalarse que de conformidad con lo previsto en el inciso segundo del artículo 3° del Decreto 510 de 2003, la base de cotización en salud está ligada a la base de cotización establecida para el sistema general de pensiones, por tal razón, lo previsto en el párrafo anterior, también es aplicable a los contratos de prestación de servicios frente a los aportes en salud, en el entendido de que independiente de la duración del contrato, el contratista siempre estará en la obligación de cotizar al Sistema General de Seguridad Social en Salud,…”

Con el fin de hacer mayor claridad sobre el tema expuesto, a continuación Trascribiré el texto completo del Concepto 26164 proferido por el Ministerio de Protección Social.

“MINISTERIO DE LA PROTECCION SOCIAL

Bogotá D.C 27 de Diciembre de 2.004

Concepto No. 26164


Ref. Obligación de aportes al Sistema General de Seguridad Social para contratos de consultoria inferiores a tres meses.

Hemos recibido de la Directora Territorial (e) de Santander, el oficio radicado internamente con el número de la referencia, mediante el cual consulta sobre la obligatoriedad que le asiste a los consultores que han suscrito contratos inferiores a tres meses, de efectuar aportes a la seguridad social en los términos del articulo 50 de la Ley 789 de 2002. Al respecto le señalamos lo siguiente:

Es importante previamente, traer a colación lo dispuesto en el articulo 114 del Decreto 2150 de 1994, que modifica el articulo 282 de la Ley 100 de 1993 y señala que las personas naturales que contrataren con el Estado en la modalidad de prestación de servicios, no estarían obligadas a acreditar afiliación a los sistemas de salud y pensiones, siempre y cuando la duración de su contrato sea igual o inferior a tres meses.

Posteriormente, el articulo 4° de la Ley 797 de 2003, que modifica el articulo 17 de la Ley 100 de 1993, dispone que durante la vigencia de .la relación laboral y del contrato de prestación de servicios, deben efectuarse las cotizaciones obligatorias a los regímenes del sistema general de pensiones por parte de los afiliados, los empleadores y contratistas, con base en el salario o ingresos por prestación de servicios que aquellos devenguen.

Por su parte, el artículo 1° del Decreto 510 de 2003, establece que de conformidad con lo previsto en el articulo 15 de la Ley 100 de 1993, modificado por el articulo 3° de la Ley 797 de 2003, las personas naturales que prestan directamente servicios al Estado o a las entidades o empresas del sector privado bajo la modalidad de contratos de prestación de servicios o cualquier otra modalidad de servicios que adopten, deberán estar afiliados al Sistema Genera; de- Pensiones y su cotización deberá corresponder a los ingresos que efectivamente perciba el afiliado Para este propósito, él mismo deberá declarar en el formato que para tal efecto establezca la Superintendencia Bancaria, ante la administradora a la cual se afilie, el monto de los ingresos que efectivamente perciba, manifestación que se entenderá hecha bajo la gravedad de juramento.

Así mismo, el inciso segundo del Decreto anteriormente citado, determina que la base de cotización para el Sistema General de Pensiones, deberá ser la misma que la base de cotización del Sistema General de Seguridad Social en Salud, salvo que el afiliado cotice para pensiones sobre una base inferior a la mínima establecida para salud.

Expuesto lo anterior, se tienen que el articulo 4° de la Ley 797 de 2003 que modifica el articulo 17 de la Ley 100 de 1993, al determinar que durante la vigencia del contrato de prestación de servicios, se estará en la obligación cotizar al Sistema General de Pensiones, está modificando tácitamente lo previsto en el articulo 114 del Decreto 2150 de 1995, ya que la Ley 797 de 2003 no fija un plazo determinado después del inicio del contrato para que surja el deber de cotizar; por tal razón, considera esta oficina que »»dependientemente de la duración del contrato (20 días, un mes, dos meses o tres), siempre el contratista tendrá la obligación de cotizar al Sistema General de Pensiones, teniendo en cuenta para ello los parámetros establecidos en el artículo 1° del Decreto 510 de 2003.

En materia de cotizaciones en salud, debe señalarse que de conformidad con lo previsto en el inciso segundo del artículo 3° del Decreto 510 de 2003, la base de cotización en salud está ligada a la base de cotización establecida para el sistema general de pensiones, por tal razón, lo previsto en el párrafo anterior, también es aplicable a los contratos de prestación de servicios frente a los aportes en salud, en el entendido de que independiente de la duración del contrato, el contratista siempre estará en la obligación de cotizar al Sistema General de Seguridad Social en Salud,

Ahora bien, respecto a los aportes al Sistema General de Riesgos Profesionales, le informamos que estos son voluntarios conforme a lo establecido en el artículo 3° del Decreto 2800 de 2003.

Finalmente, teniendo claro lo anterior, las entidades públicas están en la obligación de verificar el cumplimiento del pago de los aportes al Sistema General de Seguridad Social, conforme a lo establecido en el artículo 50 de la Ley 789 de 2002 e igualmente, en el evento de presentarse efusión o evasión de las cotizaciones, es su deber informar a las Instituciones respectivas sobre estas situaciones, teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 5° de la Ley 828 de 2003.

Espero de esta manera haber satisfecho vuestra solicitud, y le reiteramos nuestro apoyo en la medida de nuestras posiblidades sobre cualquier otra inquietud en materia jurídica de nuestra especialidad.

Cordialmente,

Dr. José Esmeral Rojas

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EFICACIA DE LA VENTA CON PACTO DE RETROVENTA

EFICACIA DE LA VENTA CON PACTO DE RETROVENTA

 

Apreciados ciberlectores.

En efecto, para que el pacto de retroventa tenga eficacia es menester, a tono con las voces del artículo 1939 del Código Civil, que él se consigne en el mismo contrato para que pueda ser verdaderamente calificado como reserva de la facultad de retraer. Si el pacto se acuerda con posterioridad a la celebración del contrato, así se haga constar en documento privado o en escritura pública, él no comportará el pacto de retroventa que regula el Código Civil en los artículos 1939 y siguientes, que es pacto accesorio y simultáneo de la compraventa y no independiente de la misma o posterior a ella.

Sin embargo, es claro que en virtud del principio de la autonomía de la voluntad y desde que con ello no se busque el estancamiento de la riqueza o la inmovilidad prohibida de la propiedad, nada se opone a que, por convenio posterior entre el vendedor y el comprador que ha adquirido sin limitaciones el derecho de propiedad, se ajuste convención por la cual el comprador se obligue a transferir nuevamente a su primitivo vendedor el objeto que había sido materia del contrato inicial de compraventa. Pero en tal caso, cuando el vendedor vuelva a ser propietario del bien, lo será en virtud de la transferencia de dominio que le haga el comprador y no a consecuencia de haber recobrado la propiedad por haberse cumplido la condición potestativa que implicaría el uso de la facultad de recobro de la cosa vendida, en este último caso no se operaría una nueva venta, sino que, por resolver la primitiva, el dominio volvería a quedar radicado en cabeza de quien inicialmente fue vendedor.

El pacto de retroventa que siempre ha de estipularse como accesorio del contrato de compraventa y no como algo independiente de éste, consiste en una verdadera condición resolutoria expresa que se cumple cuando el vendedor ejerce la facultad que reserva de recobrar lo vendido reembolsando su precio o la cantidad que se haya determinado. Por tanto si hecho oportunamente el reembolso acordado, se cumple la condición prevista para que la compraventa se resuelva, este contrato queda resuelto por ministerio dela Ley y las cosas deben volver a su estado anterior, pues quedan borradas las modificaciones que se habían operado en virtud del contrato resuelto.

Despréndase claramente de lo anterior que para que el vendedor que ha reembolsado la suma estipulada, torne a ser dueño del inmueble vendido, no se requiere de nueva escritura pública por a que el comprador declare que le transfiere el dominio, sino que por virtud de extinguirse el primitivo contrato, en virtud del efecto propio de la resolución de la compraventa, el vendedor recobra su calidad de propietario. Como ha dicho la Corte “no hay pues, nueva venta hecha por el comprador al vendedor. En vez de nacer un contrato se ha extinguido otro por el evento de la condición resolutoria.”

Y no basta que la reserva de la facultad haya sido hecha en el contrato mismo. Menester es también para la efectividad del pacto de retroventa, que el vendedor ejercite su facultad de recobro dentro del término máximo de cuatro años contados a partir de la celebración de la compraventa, pues si deja vencer este lapso máximo o el particular que haya ajustado con el comprador, caducará su derecho de recobro, desde luego que la Ley, enemiga de la inmovilización de la propiedad, ha fijado ese término máximo para el ejercicio de la acción del pacto de retroventa (art. 1943 del C.C.)

Como antes se dijo, nada se opone a que independientemente del contrato de venta, las partes acuerden que, en determinadas circunstancias, el comprador torne a devolver al vendedor el dominio objeto de anterior compraventa. Y ni siquiera nada impide que se celebre entre ellos contrato de promesas de compraventa en que el comprador, con el lleno de los requisitos exigidos por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, se comprometa a vender al vendedor lo que había sido materia de compraventa anterior, celebrada por ellos mismos.

De tal manera pues, que este tipo de contratos son de los más letales que existe en materia de bienes, puesto que es la forma más rapida de perderlos si no se cumple con la condición resolutoia de retroventa. Así que pilas, cuando tenga pensado celebrarlo, y aún más si ya lo celebraron.

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