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JURÍDICA JOSE ESMERAL_ABOGADO PROCESAL - ASISTENCIA JURÍDICA PREPAGADA -

EL EMBARGO DE UN INMUEBLE CON FALSA TRADICIÓN

- CIVIL BIENES
EL EMBARGO DE UN INMUEBLE CON FALSA TRADICIÓN

Apreciados ciber-lectores.

En el día de hoy, he de referirme a un tema muy imporatante en cuanto a medidas cautelares se refiere. No cabe duda que una de las formas de asegurar el pago de una obligación que se persigue a través de un proceso ejecutivo, es mediante las medidas cautelares de embargo y secuestro de bienes, en especial de inmuebles. Pero, para proceder a esta medida, primero hay que realizar un estudio minucioso de los inmuebles que deseamos embargar, y que presuntamente pertenecen al deudor.

En este orden de ideas, debemos realizar un estudio de tradición a los bienes que deseamos embargar; Verbigracia, si tenemos conocimiento que el deudor posee una casa o finca, tenemos que obtener un certificado de tradición (que se obtiene en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos respectiva) para hacerle el seguimiento al bien, es decir, que no presente ningún tipo de anotación que impida la inscripción del embargo respectivo, como una FALSA TRADICIÓN, la cual de plano impediría su registro.

Así las cosas, es menester nuestro explicarles en qué consiste la famosa falsa tradición en bienes inmuebles. No es más que la inscripción en el registro de Instrumentos Públicos del acto de transferencia de un derecho INCOMPLETO que se hace a favor de una persona, por parte de quien carece de dominio sobre determinado inmueble. Esta inscripción se lleva en la columna 6 del folio real.

A manera de ejemplo de falsa tradición, podemos citar las siguientes: Compraventa de derechos y acciones; adjudicación en sucesión ilíquida (partición amigable); mejoras; posesión; declaración de construcción sobre suelo ajeno; enajenación de cuerpo cierto teniendo solo derechos de cuota; venta de cosa ajena, remate de derechos y acciones, etcétera.

Teneniendo en cuenta lo anterior, hay que resaltar entonces, que la inscripcón de una medida cautelar de embargo sobre un inmueble, que presente FALSA TRADICIÓN, NO ES PROCEDENTE, y por consiguiente el funcionario calificador de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, deberá devolver el oficio sin registrar al juzgado de origen, con la respectiva nota devolutiva.

He ahí, la importancia de hacer un buen estudio de tradición sobre el bien o bienes que deseamos embargar del deudor, porque al fin cuando creemos que tenemos asegurado el pago de la obligación, porque supuestamente le "vamos a embargar el inmueble", nos encontramos con estas desagradables sorpresas, que terminan por "dañar" casi todo el proceso, y nos vemos avocados a realizar otros tipos de gestiones para lograr el pago de la obligación.

Hay que tener mucho cuidado al momento de hacer las cosas, y asesorarse bien. En fin.

16 comentarios

fabian gregorio negrete gutierrez -

en mi vecindario una señora vive hace mas de 20 años en la vivienda de tipo urbano pero algunos herrederos y que compraron derechos herrenciales a los supuestos hijos del que conpro el predio o casa en este caso que se podria hacer para que todas esta propidad o casa se le conceda su adjudicacion del titulo en propiedad a el posedor del predio o casa que tiene mas de 20 años en posecion o viviendo.

jairo holguin -

quiero comprar una propiedad pero en el certifiado de tradición aparece del inicio
titular de dominio incompleta
agradesco su recomendación y aclaracion

ENIO MASS -

DR MUY BUENOS DIAS QUIERO PREGUNTARLE SI UN ACREEDOR CON SENTENCIA LABORAL PUEDE SANEAR LA FALSA TRADICION DE QUE TRATA LA LEY 1182, EN VIRTUD DE QUE SU DEUDOR NO TIENE MAS BIENES INMUEBLES Y SOLO TIENE ESE PERO CON FALSA TRADICIÓN

Gustavo -

Dr.Esmeral cordial saludo, acláreme el procedimiento a seguir para este caso: el bien inmueble rural debería estar registrado en la oficina de registro de la municipalidad donde se encuentra o en su defecto en la oficina de la jurisdicción, pero resulta que esta quedo registrado en otra oficina diferente porque al crear el nuevo Dpto del Cesar muchas información de esta índole no emigraron a las nuevas oficinas creadas en el nuevo Dpto para ese entonce, muchos dueños fallecieron dejando herederos que en algunos casos han fallecidos otros tienen la posesión del bien inmueble por mas de 20 años,las preguntas son las siguientes: Cual es el paso a seguir para registrar estos inmuebles urbanos en las oficinas correspondiente teniendo en cuenta que sus propietarios murieron y en algunos casos los herederos también.Si en la oficina que corresponde no hay información del bien, para estos casos existe falsa tradición y cual seria el mecanismo expedito para sanearla la situación a los poseedor y a los herederos, espero repuesta en mi correo,muchas gracias doctor.

elkin medisis carvajal -

Dr. jose buenas tardes en su documento ud menciona que un bien raiz que este en falsa tradicion no se puede embargar. le agradeceria mucho informarme que ley o articulo del codigo de cp usted se basa..... pues tengo un predio que se encuentra en falsa tradicion y el juzgado embio la anotacion a registro de instrumentos publicos...... de antemano le agradezco su magnifica colaboracion y espero pronta respuesta ....mil gracias

Alfredo -

Dr. Esmeral, teniendo en cuenta la ley 1561 de 2012, es posible adquirir un bien que registra falsa tradición como primera anotación y que no registra propietario de derecho real (es un baldío?), a través de la usucapión?

Byron Vacca -

Dr. Esmeral un saludo especial

Conozco el caso de una persona que hace aproximadamente 12 años tiene en posesion un area de terreno que no tiene folio al cual afectar con la demanda de pertenecia. Segun estuve viendo esto piede obedecer a que una persona propietaria de un predio adyacente hizo un levantamiento del mismo e hizo una aclaracion dejando por fuera este area del que le hablo. En este caso que se puede hacer?

Mil gracias por su aporte

JOSE ESMERAL -

Respetada Patricia, en atención a vuestra inquietud, me permito informarte que para obtener la legalización de tu inmueble, debes iniciar un proceso que prescripción adquisitiva ante un juzgado, claro está que hay que tener en cuenta desde cuándo estás habitando dicho inmueble, para así determinar que tipo de prescripción se puede alegar: Si ordinaria o extraordinaria. Espero haber satisfecho vuestra inquietud y cualquier otra estoy presto a atenderla.

patricia -

dr.esmeral y en el caso de un predio urbano cual es el procedimiento, ya que adquiri el bien sin una titulación. y me he dirigido a la alcaldia municipal y no me resuelven esto.

JOSE ESMERAL -

Respetada Natalia. En atención a vuestra solicitud, me permito manifestarte que existen dos caminos para el saneamiento de inmuebles, en este caso un bien rural, se puede sanear con el procedimiento ante INCODER, mediante adjudicación y mediando la alcaldía respectiva; y también se puede sanear mediante la figura de la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio, que regula el Código Civil, y que se adelante mediante un proceso ordinario de pertenencia. Yo me inclino por este último. Espero de esta forma haber satisfecho vuestra inquietud. Cualquier otra, estaré presto en la medida del tiempo a satisfacerla.

Cordial saludo

NATALIA -

Cuál es el proceso pertinente para sanear la titularidad de falsa tradición de un bien rural de más de 20 hectáreas?. Le agradezco mucho su opinión.

JOSE ESMERAL -

Apreciada Luna Velez. La procedencia de realizar una hipoteca sobre un bien afectado con falsa tradición es dable, teniendo en cuenta que es un derecho, que aun cuando no se haya ratificado o consolidado la propiedad a través del proceso respectivo, por ello aparece en el certificado de tradición al lado de titular o presunto propietario la letra "I" de incompleto. El único problema es que el que grava con hipoteca un bien con falsa tradición se expone a que pueda perder dicha acreencia, si se demuestra que la propiedad no recae sobre quien hipotecó. Es un derecho incierto, y por ende puede resultar un mal negocio, a no ser que el acreedor hipotecario acuerde con el deudor asumir el saneamiento del bien.

Luna Velez -

Dr.Joese Esmeral Rojas, soy estudiante de Derecho y me parece muy intereante el tema tratado, aunque me queda una inquietud,teniendo en cuenta el concepto de falsa tradicion y la no procedencia de medidas cautelares cuando esta anotacion se encuentra ¿resultaria procedente que un bien inmueble adquirido mediante falsa tradicion (compraventa de derechos sucesorales)pueda ser gravada con Hipoteca como garantia crediticia ?
Agradecere su concepto.

Gabriel D. Londoño B. -

Dr. José Esmeral Rojas. Me interesa el tema de la falsa tradición y deseo tratar con usted ese tema en un caso profesional que tengo por pretender registrar unos derechos herenciales. Le ruego darme un correo electrónico y analizaremos su aporte profesional. Mi cordial Saludo. Le agradezco responderme al correo organizacionmelgar2010@hotmail.com. Si puedo comunicarme telefonicamente mil gracias.

José Esmeral -

Apreciado doctor Peñuela, agradezco sus palabras, y reitero una vez más mi deseo por ahondar un poco másen ambito jurídio, con el mayor de los gustos estaré presto a atender vuestras solicitudes o sugerencias. un abrazo.

frank peñuela -

dr. jose esmeral, me parece excelente el tema tratado,sobre el embargo de un inmueble con falsa tradicion,ya que se han presentado muchas estafas por el desconocimirnto de las personas sobre lo complejo que resulta vender inmuebles,dr. ha ofrecido una didactica e inteligente forma de enseñar los cuidados que hay que tener al momento de vender inmuebles,gracias, por su orientacion.